而西部港区也不具备铁路直接进港的条件-法兰克福FRA空运
根据资产评估报告，资产评估值为17.05亿元，折合单价为5321.00元/平米。
目前，盐田港团体旗下拥有深圳东、西两大港区——盐田港和大铲湾港。其中，盐田港区分中东西三个作业区。西作业区、中作业区已建成，东作业区正在加紧建设中。现在已建成大型深水泊位20个，岸线长8212米，水深达17.6米，是全球最大20万吨级超大型船舶首选港之一。
物流板块方面，盐田港团体运营仓库117万平米，包括保税仓、监管仓等19座。其中，盐田港现代物流中心50万平方米，是国内大型盘道植进式单体仓储配送中心，2015年建成投产。
盐田港区自建港以来，始终保持高建设水平与营运效率。近日盐田国际西作业区在施工安全和工程质量等方面获得各方好评，被授予中国建筑工程最高荣誉“鲁班奖”。
盐田港区东作业区集装箱码头工程项目（下称“东作业区项目”）已列进国家“十四五”规划和《粤港澳大湾区发展规划纲要》重要基础设施的工程项目名录。东作业区项目包括一期工程、联络通道工程、配套工程、支持系统工程4个子工程，项目总投资估算约144.9亿元。一期工程将新建3个20万吨级自动化集装箱泊位，岸线长1470米，码头前沿水深-18.0米，陆域总面积120万平方米，设计年吞吐能力为300万标准箱。为盐田港区统筹经营需要，项目将建设长约2.1公里的连接东作业区与中港区的跨海联络通道。
12月8日，深圳港盐田港区东作业区集装箱码头工程举行开工活动。这标志着深圳港盐田港区扩收留项目正式启动，也标志着深圳建设港口型国家物流关键迈出了至关重要的一步。
产品结构
盐港REIT的外部治理机构为深圳市盐田港物流有限公司，海运报价国际快递，盐田港团体的物流运营主体，现运营治理的仓储物流基础设施和堆场面积超60万平方米，包括盐田港现代物流中心（一期、二期及三期）、物流20#仓、21#仓、23#仓、24#仓、世纪物流园VMI等。
基础资产分析
目前盐田现有的铁路疏港能力设计只有80万箱，而西部港区也不具备铁路直接进港的条件，盐田港承担了向北美运输的任务，往年北美的洛杉矶港口和其它港口存在严重的压港现象，对盐田港的运行带来了较大影响。
盐港REIT初始投资的基础设施项目为现代物流中心项目。
目前物流类基础设施仍然是最具投资价值的不动产之一，从全球范围内看，我国人均仓储面积远低于美国、日本等发达国家水平，且仓库等级不高，高标仓占比约为30%左右；从资本化率对比来看，目前仓储物流类不动产资本化率通常高于商办类物业，但其差距逐渐缩小，判定仓储物流类不动产估值仍处于中低估值区间内，投资潜力较大。
东作业区远期规划建设疏港铁路，可与深圳近间隔内陆港铁路线无缝衔接，进而实现船舶、港内水平运输、堆场作业等多流程的统筹调度。同时，东作业区将大力推进数字化码头建设，以自动化码头建设为契机，推进网络安全体系、云服务数据中心和云端收留多难系统、5G基础设施的建设，为聪明港口建设做好支撑保障；在此基础上推动5G通讯、北斗系统、区块链、大数据、人工智能、互联网与港口业务的深度融合。
11月30日，在“亚洲货运、物流及供给链大奖”（AFLAS）颁奖仪式上，盐田国际集装箱码头荣获2021年度最佳绿色集装箱码头大奖，这是年度唯一荣膺此大奖的集装箱码头，也是盐田国际集装箱码头三年内第二度得此殊荣。
REITs是一个非常好的投资配置品，但目前中国的REITs市场刚刚起步，市场仍需扩收留，当REITs市场达到万亿规模时，相信会成为主流投资机构进行大类配置的资产选择。
运营治理机构
运营模式
今年年初，盐田港实现累计吞吐量两亿标箱，创造了单体港口最快实现两亿标箱的世界纪录。盐田港东作业区开建，将进一步提升盐田港区未来多艘超大型船舶同时靠泊的服务能力，进一步扩大盐田港区集装箱码头的经营规模，满足珠江三角洲地区乃至华南地区不中断增长的集装箱吞吐量需求，进一步提升航线密度，增强现代航运业综合服务能力，巩固盐田港华南地区主关键港和深圳港全球集装箱干线港地位。
盐港REIT基础资产基本情况表
盐田港区已有大型深水泊位20个，水深达17.4米，是全球最大20万吨级超大型船舶首选港。同时，盐田港也是华南地区国际航线最密集的港区，每周航线超100条，其中欧美航线占60%，是全球单体最大和效益最佳的集装箱码头。
现代物流中心项目的运营模式，通过向在盐田港有现代仓储需求的港口运营商、国际海运船公司、国际货代、跨国采购商、制造商等企业提供仓储、配套设施等不动产设施，并收取租金及综合治理服务费用。
盐田港现代物流中心是国内最大盘道直进式单体仓储配送中心，在深圳高标仓供给紧张的背景下，凸显了资源的稀缺性。该项目背靠自然良港盐田港，作为全国唯一两次获得“亚洲最佳码头”奖项的港口，盐田港集装箱吞吐量占全深圳一半以上，是全球超大型船舶首选港之一，也是“一带一路”沿线上的重要港口、中国进出口贸易的重要门户。2020年，深圳市实现进出口总额3.05万亿元，出口总额实现内地城市“二十八连冠”，强劲的经济发展势头和持续增长的进出口贸易产生了可观的港口仓储物流需求，为盐田港现代物流中心营造了良好的外部发展环境。
11月29日，国家发改委发布“十四五”首批国家物流关键建设名单，深圳市港口型国家物流关键成功获批。
根据招募说明书表露，对于盐港REIT，预计2021年和2022年投资人年化派息率为4.47%和4.75%。
从海外来看，2015年以来，美国仓储物流REITs的总回报水平相较办公、酒店、零售等其他类型REITs更高，过往六年仓储物流REITs的年均总回报率达18.72%，2019年实现48.71%的总回报率，而办公REITs年均总回报率仅2.87%，酒店、零售REITs的年均回报率为负，分别仅为-2.28%和-3.13%。而根据CBRE的数据，美国产业及物流租金自2011年以来逐年上涨，十年累计涨幅超过60%。
盐田港区拥有自然地理环境上风和良好的软硬件设施，航道近18米深、475米宽，可实现20万吨级船舶全天候、双向通航。
盐港REIT的原始权益人为盐田港团体，一家以港口建设投资与经营、综合物流和港口配套服务为主业的大型港口产业团体。
盐田港公募REITs日常存续期的治理包括租户治理、租金收缴、资产招租，海运费，优化租户结构，购买保险，底层资产维修等资产治理的内收留，也包括适时的杠杆安排、基金扩募和吞并收购的资本市场治理，这些影响公募REITs在存续期取得比较好的长期发展业绩的基本条件盐田港都具备，同时盐港REIT在治理架构中加进了对于外部治理机构激励机制、赏罚措施等条款，这些条款安排将有利于外部治理机构投进更多的资源和经验，更好的辅助基金治理人的资产治理工作。
截至2020年12月31日，项目出租率为100%，仓储及配套部分共有23个租户，非仓储及配套部分共有3个租户。
超前的视野、专业的团队、上风的资源以及良好的市场远景等成为红土创新盐田港REITs基金获得市场认可的关键。
现代物流中心项目位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区，邻近盐田港码头。资产范围包括位于深圳市盐田区内约11.9万平方米的国有建设用地使用权及地上建筑面积共计约 32.0万平方米的房屋（含附属设施设备），仓储及配套部分可租赁面积约 26.6 万平方米。
红土创新盐田港REITs基金打造的“投资、建设、运营、退出”新模式。红土创新盐田港REITs基金项目的底层资产为盐田港现代物流中心，横跨仓储物流和港口两至公募REITs试点优先支持的重点行业，高度契合基础设施REITs试点政策方向。
原始权益人
盐田港自1994年开港至今，立足深圳、服务华南、面向全球，将盐田港区打造成为全球单体吞吐量最大、最繁忙的集装箱码头之一，承担了深圳港一半的集装箱吞吐量、广东省超1/3的外贸进出口、全国对美贸易1/4的货量，巩固了深圳作为亚太地区重要物流关键的地位。
具体来看，项目包括4座仓库、1栋综合办公楼及1座气瓶站，各仓库通过连廊和行车道相互连通，均为高标准多层坡道库。
国家发展改革委投资司副司长韩志峰在“中国REITs论坛2020年会”上表示，不应简单地把REITs当成金融产品、金融工具，或者融资手段。判定基础设施REITs试点成功与否也不应仅仅看REITs产品是否能成功发行，发行规模多大，而应注重把基础设施资产运营治理好，让资产的运营效率提升、收益提升，获得更高的市场认可，为投资人带来更多的分红收益。
根据Freightos波罗的海指数（FBX），亚洲至北欧的即期汇率本周进一步上涨10%，读数为每40英尺10445美元。这比往年同期高出了惊人的533%。FBX地中海分部本周仅上涨1%，至每40英尺10204美元，尽管这比一年前高出约400%。本周亚洲至美国西海岸的FBX指数上涨2.7%，至每40英尺5518美元，东海岸上涨1.3%，至每40英尺7502美元。与12个月前相比，西部和东部沿海航线的即期运价分别领先154%和161%。自3月底以来，从北欧到美国东海岸的即期汇率飙升了100%左右，今天的FBX读数为每40英尺4286美元。
基金结构上，盐港REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构：一是公募基金发行召募资金，用于投资“深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划”，作为上述资产支持证券的唯一持有人；二是专项计划收购取得SPV的股权、并通过SPV间接享有基础设施项目及盐港现代物流的权益后，盐港现代物流将适时吸收合并 SPV，SPV 注销，存续的盐港现代物流将承继 SPV 的所有资产（除盐港现代物流股权外）和所有负债（包括对专项计划的负债）。
总结来看盐港 REIT的上风在于：一方面其底层资产为临港仓储物流基础设施，位于一线城市中高标仓供给最为紧张的深圳市，是仓储物流行业中的稀缺资源，具备一定的垄中断性；另一方面底层资产位于港口区内，依托单体港区作业全球效率最高、吞吐量居世界前列的盐田港区，而港口仓储物流需求稳定可观。
收进方面，作为港口物流类基础设施，项目的租赁收进主要受物流行业及进出口贸易的影响。2021年~2022年猜测收进的增长，主要来自于B3仓库于2020年4月投进使用。
对于此次召募资金的用途，盐田港团体承诺将全部召募资金以资本金方式投进募投项目，包括深圳港盐田港区东作业区一期集装箱码头工程、深汕特别合作区小漠国际物流港一期项目以及盐田港冷链服务仓项目。
每2秒操纵1个集装箱，承担广东省超三分之一的外贸进出口，深圳盐田港年吞吐量达1335万标箱，天天超过40亿元的货物经此通达全球，是名副实在的世界级航运关键。
今年7月，市交通运输局联合市发改委启动了2021年国家物流关键申报工作，指导盐田区形成了《深圳港口型国家物流关键建设方案》并组织了专家初步审查。
