分析物流业趋势与对高端仓储物流的主要需求
了解到物流地产是属于房地产运营ToB端重要的细分领域，亦是经营现代化物流设施的载体。其以物流园区为核心提供包括园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等一系列ToB端的服务。物流地产大多是采用开发加持有的模式，大部分会持续运营几十年，因此后续的运营管理能力与开发能力同样重要，这与传统住宅地产注重开发和销售的商业逻辑是大相径庭。根据海银财富研究认为，与商业地产相比，我国的物流地产仍然处于开展扩张初期，因为受到经济增速以及行业需求膨胀的影响较大，加之我国的物流地产大多建造于90年代前，需求的增加以及设备的迭代使得其内部扩张的愿望十分强。
据介绍2014年9月由国务院印发《物流业开展中长期规划（2014-2020年）》，强调着力下降物流成本，着力提升物流企业规模化，以加强物流根底设备网络建设。2017年8月底国务院印发再次发布《关于进一步推动物流降本增效促进实体经济开展的意见》，意在经过推动物流降本增效以促进工业结构调整和区域协调开展、培养经济开展新动能、进步国民经济全体运转功率。《意见》指出为了推动物流降本增效，将给予方针扶持，着力营建物流业的良好开展环境，进步物流业开展水平，以配合和推动实体经济健康开展。《意见》指出，到2018年，社会物流总费用占国内生产总值的比重较2015年下降1个百分点以上。按照2016年74.4万亿GDP总规模核算，减缩成本目标接近1万亿。
结合国务院《意见》提出的降本增效观点，从美国物流行业的开展经验来看，美国现代仓储概念产生较早。根据CBRE的研究报告显现，截至2016年，美国本乡现代物流设备总存量约3.7亿平方米，且近三年全美高端物流仓储面积年均增加率约为1.3%。高端仓储设备智能高效，获益于高端仓储设备的遍及，美国物流成本逐年下降。而根据我国物流与采购联合会供给的数据，2016年我国社会物流总费用为11.1万亿元，物流费用占GDP的比值通常作为衡量一个国家物流开展水平的标准，我国2016年的数据在18%左右，是美国的5倍之多。
海银财富研究发现，目前我国人均仓储面积仅为0.86平方米，严峻低于日美平均水平。而我国高端仓储物流设备仅为0.2亿平方米，比照通用仓储面积总量8.6亿平方米，高端仓储设备仅占总供应量的2.33%。比照物流行业较为成熟的美国，高端仓储占供应总量的一半左右。我国现有的物流仓储设备约70%建于90年代之前，难以满意现代企业的需求，高端物流仓储供应显着缺乏。就《意见》视点来说，下降1%的费用意味着需要节约0.74万亿元。进步物流仓储行业功率，智能物流开展势在必行。
海银财富以为，智能物流仓储是连接制作和客户端的核心环节。仓储的自动化和智能化可有用节约劳动力、土地和租金成本，进步物流运输功率。主要功能涵盖自动运输，智能分拣，无人库房等。仓储在智能物流体系中占核心地位。跟着物流信息化技能和物联网的应用，结合高速输送和分拣设备、自动操控技能、智能机器人堆码垛技能、移动核算基数、数据挖掘技能等的智能仓储成为核心诉求。
高端物流仓储设备极度匮乏，根据CBRE研究报告显现，我国高端物流设备面积为0.2亿方。通用仓储面积为8.6亿方，加之我国大量仓储设备建于90年代之前，设备老旧。难以满意现代企业以及日益增加的电商行业需求，高端物流仓储供应量显着缺乏。在双11等电商配送高峰期国内物流业根底设备不完备的现状暴露得尤其显着。
基于此，海银财富研究团队以为，现代物流业的趋势以及对高端仓储物流的主要需求集中于：
1.行业聚集化和流程模块化趋势：物流行业在未来多种趋势的聚集化，衍生出渠道化（如菜鸟和京东物流以大数据和智能化为根底的物流归纳服务渠道），联盟化协作的集团（如普洛斯，菜鸟和京东物流，苏宁物流等以大数据和智能化为根底的物流归纳服务渠道）。因为功率和成本的要求，传统的人工密集型物流仓储作业将会逐步消失。
2.人工智能及物联网将会深度参与物流行业：在电商及制作行业物流密度及需求如此旺盛的今天，传统的承包制个人运营现已完全不能满意现代化物流仓储的需求，物流行业势必会变成一个以进步功率和操控成本为核心的数学问题和逻辑问题。在这个过程中，可以兼容无人化，智能化的高端物流仓储设备是大势所趋。
3.方针和金融大力支持物流仓储行业：关于物流行业的降本增效现已成为基本一致，最新出台的方针首次提出了“物流根底设备”的概念，在未来高端物流根底设备，物流通道的完善，特色物流工业园区将会是政府扶持和资本投资的重点。
由于高端物流仓储设施供应明显不足，且该矛盾在短期内难以缓解。物流地产租金稳步提升，空置率持续下降。在不动产收益率与价格普遍倒挂的情况下，收益率明显高于住宅和商业地产。Wind数据显示，北上广深四个核心城市租金自2008年末开始持续上涨，2008-2016年间涨幅超过大半。2008-2013年北京、上海物流地产的年化回报率分别达到6.5%和6.7%，同期住宅回报率分别仅为2.6%和3%，物流地产租金上涨主要是由于我国物流基础设施建设量不足，以致不能满足日益增长的行业需求所致。来源：国际快递
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